補地費困住了祁德尊，也困住了後續的韋理，而到了後世李嘉成接管和黃時，當時的地價幾乎到了巔峰時期，補地費需要28億港元，李嘉成自然不肯接受。
而到了1984年，中英談判雖然有所起色，但地產市場卻一直萎靡不振，為了刺激香江的地產行業，港府同意了李嘉成的條件，以3.9億港元“的補地費修改了這塊地皮的土地使用性質，隻比徐誌目前所談的3億港元多9000萬港元。
到了85年初，中英談判結束，香江前途被定了下來，房價開始穩步回升，李嘉成立刻安排了修建黃埔花園的圍村項目。
黃埔花園一共包括760萬尺（76萬平米）的住宅以及190萬尺（19萬平方米）的商場，整個項目從1985年開始，至1989年結束，出售的過程中，香江房地產剛剛回暖，房價大幅度上漲，整個項目的溢價非常之高。
黃埔花園的土地為自己持有，隻支付了3.9億港元的改地費，而整個項目的建築費用為40億港元，而後麵的四年，總收入高達90億港元，隻是拚住宅，就輕輕鬆鬆的賺到了50億，同時還白得一個170尺的商場。
這個利潤在當時的香江，可以說是最賺錢的商業案例，不過徐誌卻看不上眼。
80年代末的房價雖然不低，但比起90年代的逆天，差距還是非常大的，要知道，香江的房價，從91-97年，就上升了4倍，租金也是大幅度上漲，任何在80年代以當時市場價格購買的房產，經過90～97年，隻靠上漲的租金就足以收回成本。
曆史上的李嘉成做住宅是因為要將資產流動起來，而這一點住宅項目極為合適。
但目前的和黃並不需要急著將旗下的土地套現成現金，反而，資金多的花不掉的時候，投資物業才是硬道理。而目前的香江市場上，也很難投入百億港元購買物業，那麽，在自家土地上，大規模興建就成了最佳選擇。
因此，有計劃的興建一個大型的商業綜合體，就是目前和黃的最終計劃，涉及一家大型商場、數十棟用於出租的寫字樓、數棟高級公寓以及酒店等等。
後世李嘉成的黃埔花園，總建築麵積隻有950萬尺，那是因為香江的法律，對住宅的限製較多，容積率不可能無限的上升上去。
但商業寫字樓的要求則低上很多，因此，同樣麵積大小的土地，建住宅和建寫字樓的比，麵積要差上很多。
因此，徐誌打算將整片土地，建成容積率為10的大型寫字樓群。
至於這裏將來有沒有人前來出租，徐誌絲毫不擔心，第一，則是美的及長興總部公司的遷入，必然能夠帶來大量的收入穩定的人群，第二，中英談判之後，香江的地產價格暴漲，租金也會倒逼著大量企業離開中環等地，而現在，和黃會在紅磡準備好足夠商業配套，以吸引這一部分群體。
“既然董事長這麽說了，我先去做一份市場調查，等到結果出來後，我們再商討細節問題。”馬士民心中也暗中分析起來，雖然這個項目會耗費大量的資金，但也不會要一次性投入，而是分期建設，這樣一來，和黃也能同時進行這麽多的大型項目。
“好，那你先去安排前期的土地平整，再讓設計師們按照我的數據，設計出樓盤樣式吧。”徐誌也知道這種項目可不是大型住宅小區，畢竟要自己公司長期持有，不可能是一蹴而就的，光是前期的招標恐怕就需要幾個月時間，急也急不來，按部就班的按程序即可。
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